Invertir en Real Estate con poco dinero es posible mediante la compra de REITs: Real Estate Investment Trusts. Es una herramienta confiable, que aportará estabilidad a tu portfolio. Aquí te explicamos cómo.
Qué son los REIT y cómo funcionan
Se trata de una empresa centrada en la posesión, operación y financiación de activos inmobiliarios, desde centros comerciales hasta mega torres o complejos de viviendas. Son una opción para carteras conservadoras, ya que están respaldados por la infraestructura inmobiliaria y asimismo generan dividendos que deben dividir entre sus accionistas anualmente.
Los REIT agrupan el capital de varios inversores, siguiendo el modelo de los fondos mutuos. Esto hace posible que obtengas dividendos de inversiones inmobiliarias, sin tener que comprar una propiedad por ti mismo.
Para calificar como REIT una compañía debe cumplir con las siguientes condiciones:
Invertir al menos el 75% de sus activos totales en activos inmobiliarios y efectivo
Derivar al menos el 75% de sus ingresos brutos de fuentes relacionadas con el mercado inmobiliario y obtener al menos el 95% de su ingreso bruto de dichas fuentes inmobiliarias y dividendos
Ser administrado por una junta
Tener acciones que sean totalmente transferibles
Tener un mínimo de 100 accionistas después de su primer año como REIT
No tener más del 50% de sus acciones en poder de cinco o menos personas
¿Cuántos tipos de REITs existen?
Podemos clasificarlos en tres tipos: de capital, hipotecarios e híbridos.
Los REIT de capital son aquellos que poseen y operan directamente propiedades inmobiliarias. Los hipotecarios, en cambio, proporcionan dinero a los propietarios en forma de préstamos. Tienden a estar más apalancados con capital prestado que los REIT de capital, por lo que tienen mayor riesgo. Los híbridos, son las empresas que utilizan estrategias de inversión de ambos.
También podemos clasificarlos según si están registrados en la SEC, ya sean de capital o hipotecarios. Estos son los REIT que cotizan en bolsa, en su mayoría en NYSE. Por otro lado, se encuentran los que no están públicamente listados: los REIT no cotizados. Muchos inversores se ven atraídos por los REIT que no cotizan en bolsa por sus rendimientos de dividendos relativamente altos. Sin embargo, los primeros son más seguros ya que se encuentran regulados y cuentan con mayor liquidez. A la hora de querer venderlos, cotizan y se negocian, como cualquier acción en la bolsa.
Pros y contras de las inversiones en REITS
En el lado positivo, los REIT son fáciles de negociar. Tienen un dividendo anual fuerte y el potencial de revalorización del capital a largo plazo. Su rendimiento durante los últimos 20 años, superó al índice S&P 500. También, brinda una diversificación económica a cualquier portfolio.
Por otro lado, no ofrecen mucho en términos de apreciación del capital. Solo el 10 % de los ingresos imponibles se puede reinvertir en el REIT para comprar nuevas participaciones. Además, los dividendos se gravan como ingresos regulares, y algunos REIT tienen altas tarifas de administración.
PROS | CONTRAS |
Liquidez | Crecimiento moderado/bajo |
Diversificación | Los dividendos se gravan como ingresos ordinarios |
Transparencia | Tiene costos elevados de gestión |
Flujo estable de dividendos | Como cualquier acción, están sujetos a los riesgos de mercado |
Fuente: SEC Investor Bulletin.
4 pasos para invertir en un REIT
Al igual que con cualquier inversión, ¡Piense antes de actuar! Analice su situación financiera y cómo impactaría un REIT en su portfolio. También investigue el REIT en cuestión: puede revisar las presentaciones, incluidos los informes trimestrales en sec.gov
Una vez tomada la decisión, puedes comprar acciones ordinarias, preferentes o valores de deuda de un REIT que cotice en bolsa. Se invierte comprando acciones en un Broker, como lo haría con otras acciones, o con un Asesor Financiero para el caso de los REITs no cotizados. Estos son los pasos a seguir:
Encuentra el Broker que mejor se ajuste a tus necesidades. En primer lugar, debes chequear si la plataforma abre cuentas en tu país. En segundo lugar, debes revisar las condiciones de la plataforma (comisiones, regulación, apalancamiento, depósito mínimo, entre otras).
Abre la cuenta con el Broker. En general, solamente requiere subir un documento de identidad y una prueba de domicilio a través de la App del Broker. La apertura de la cuenta se completa cuando depositas dinero.
Busca el REIT que hayas escogido y cliquea “invertir”. Por supuesto, debes tener en cuenta: a) Cuantas acciones comprarás, b) A que precio, c) Si aplicarás apalancamiento y d) Si establecerás un precio de toma de ganancias o cierre en pérdidas, donde la posición invertida se cerrará.
Revisa la posición de manera regular.